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El Congreso derogó el 2 de octubre los dos reales decretos ley de vivienda. Con ellos quedaron sin efecto medidas que habían entrado en vigor pocos días antes, como una prórroga extraordinaria de contratos, límites a determinadas revisiones de renta y la suspensión de ciertos desahucios. El BOE publicó ese mismo día las resoluciones de derogación.
El primer decreto recibió 172 votos a favor y 178 en contra; el segundo, 166 a favor y 184 en contra. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mantiene sus propias reglas sobre duración y renovación de contratos. Las resoluciones de derogación no precisan qué ocurre con las solicitudes presentadas mientras los decretos estuvieron vigentes.
Las medidas que decayeron
El primer decreto preveía suspender hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados procedimientos de desahucio de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. La solicitud debía cumplir las condiciones legales y el juzgado tenía que recabar información de la Administración competente sobre los recursos disponibles y su oferta. La derogación dejó sin efecto esa protección específica.
El texto permitía solicitar hasta dos años de prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual que vencieran antes de finales de 2028. Para acogerse, el inquilino debía estar al corriente del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Había excepciones, entre ellas que el propietario acreditara la necesidad de ocupar la vivienda.
El decreto también limitaba ciertas revisiones anuales de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. En determinados contratos, la subida no podía superar el 2% si las partes no acordaban otra cosa. Además, el texto establecía reglas para los alquileres temporales, que debían justificar su causa, y limitaba la suma de las rentas de contratos parciales simultáneos.
El decreto incluía una deducción fiscal para ciertos inquilinos según sus ingresos e incentivos para propietarios que alquilaran en determinadas condiciones. También limitaba hasta finales de 2028 algunas adquisiciones de vivienda por entidades inmobiliarias cuando fueran gratuitas o se hicieran por menos del 70% del valor de tasación, con excepciones. La derogación dejó sin efecto estas medidas.
El segundo texto modificaba la duración de los alquileres de vivienda habitual. Tras el periodo mínimo de cinco años —siete si el arrendador era una persona jurídica—, proponía prórrogas sucesivas de esa misma duración, salvo que se comunicara en plazo la voluntad de no renovar. Si el propietario rechazaba la renovación, debía indemnizar al inquilino, salvo en algunos casos, como la necesidad del propietario o de sus familiares de ocupar la vivienda. La derogación dejó sin efecto las prórrogas y la indemnización previstas en ese texto.
Por qué votaron en contra
PP, Vox, Junts y UPN votaron contra los dos decretos. PNV y Coalición Canaria apoyaron el primero y rechazaron el segundo, que obtuvo seis votos favorables menos. La diferencia entre las votaciones estuvo así en los apoyos que recibió cada texto.
El Gobierno defendió los decretos como una respuesta urgente al problema de acceso a la vivienda. La ministra Isabel Rodríguez pidió que se aprobara al menos el primero y ofreció tramitarlo después como proyecto de ley, con correcciones. El Ejecutivo mantuvo los textos ante la votación.
El PP criticó las obligaciones incluidas en el paquete y sostuvo que la regulación podía perjudicar la oferta de alquiler. Junts consideró insuficientes las medidas frente a las compras especulativas y advirtió de que podían retraer la oferta y encarecer los alquileres. Su portavoz, Míriam Nogueras, pidió retirar los textos y negociar otro, y presentó una propuesta propia. Esas advertencias expresan las posiciones de los partidos; por sí solas, no acreditan cuáles habrían sido los efectos de las normas.
La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler expresó preocupación por la seguridad jurídica y pidió cambios regulatorios, coordinación institucional e inversión pública en vivienda asequible. El Sindicato de Inquilinas pidió aprobar los dos decretos y vinculó el segundo con la estabilidad de las familias. Las organizaciones defendieron posiciones distintas sobre las medidas y sus consecuencias para propietarios e inquilinos.
Qué reglas mantiene la LAU
Para los contratos sujetos a la LAU, la duración mínima es de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete si es una persona jurídica. Si ninguna parte comunica en plazo que no quiere renovar, el contrato puede prorrogarse por anualidades durante un máximo de tres años más.
La ley contempla también prórrogas extraordinarias en determinados casos de vulnerabilidad y para viviendas situadas en zonas declaradas tensionadas. Cada supuesto tiene sus propios requisitos y excepciones. Son mecanismos distintos de los dos años adicionales que preveía el primer decreto y de las prórrogas de cinco o siete años propuestas en el segundo.
La fecha de firma, el tipo de arrendador, el vencimiento y los preavisos son elementos que la LAU tiene en cuenta; también puede ser relevante que la vivienda esté en una zona declarada tensionada. Por eso, la derogación de las nuevas medidas no elimina los plazos y prórrogas que ya establece la ley.
La propuesta de Junts no modifica por sí sola la LAU. Cualquier cambio dependería de que se aprobara mediante el procedimiento legislativo correspondiente. Rodríguez planteó tramitar el primer decreto como proyecto de ley y permitir correcciones; esa vía también forma parte de la discusión sobre qué medidas podrían aprobarse después de la votación.
